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一線城市租房市場持續降溫有利于樓市投資降溫

2019-06-23 13:18來源:中國經營報
文章摘要:一線城市租房市場持續降溫有利于樓市投資降溫 范欣 近期,一線城市租房市場出現了明顯的漲不動跡象,雖然不同中介公司披露的一線城市房屋租金均價數據因選取的成交樣本不同而有所不同,但得出的結論基本一致,當前一線城市平均租金水平基本與上年持平或有所

  一線城市租房市場持續降溫有利于樓市投資降溫

  范欣

  近期,一線城市租房市場出現了明顯的“漲不動”跡象,雖然不同中介公司披露的一線城市房屋租金均價數據因選取的成交樣本不同而有所不同,但得出的結論基本一致,當前一線城市平均租金水平基本與上年持平或有所下降。往年七八月的學生畢業季一般都會出現租房高峰,但預計今年學生畢業季租房市場會表現得相對平穩。

  造成一線城市房屋平均租金下降的直接原因可從供需兩方面分析。在需求端,一線城市已公布的一季度經濟情況普遍不及預期,僅廣州GDP同比較去年增加,深圳持平,北京和上海GDP同比增速不及去年同期。受宏觀經濟增速下行影響,一線城市居民可支配收入增速也普遍低于去年同期,這其中高收入階層收入增速下降的幅度顯著低于中等收入階層,中等收入階層收入增速的下降又會帶動一線城市流動人口數量減少,導致居民在房租上的支出的下降,反映到租房市場上就是總需求水平不如以往強;在供給端,2018年以來各大城市陸續出臺了鼓勵機構進入租房市場的多項政策,各大房企也陸續開始涉足長租公寓領域,同時,2016~2017年一線城市房地產市場經歷了一輪漲價潮,投資需求也得到了有效釋放,相當一部分投資者購買房屋后會選擇將房屋出租,租房市場的總體供給水平也因此而增加。租房市場在需求水平下降、供給規模增加的雙重作用下出現租金下跌情況也就十分正常了,并且由于房子的供給和人口的流動都不是短期就可輕易扭轉的,因而租金下跌未來具有一定持續性。

  房租均價的下跌對工薪階層的租房者而言無疑是一則好消息,不僅可節約每月在租房上的支出,還增加了租房的選擇范圍,但對房東特別是那些這兩年加杠桿購房用于投資的房東而言則無疑是個壞消息,因為這意味著他們日常租金收入將會下降,每月租金收入甚至無法覆蓋每月房貸支出,還有可能因房價下跌產生投資的浮虧,進而影響到房屋年度投資回報率。但另一方面,2009~2016年期間一線城市租房市場的價格走勢幾乎與房價走勢如出一轍,呈現單邊上漲行情。那么,房租和房價到底是什么關系、房租變化是否能夠影響房價的走勢呢?

  從根本上講,一個城市經濟增速持續繁榮不僅會直接提高城鎮居民收入增速,還會吸引外來人口來此工作生活,因購房一次性支出成本較高所以很大一部分居民會選擇租房居住,可以說城市房屋租賃市場繁榮與否是普通居民真實住房需求的最直觀體現。同時,租房市場的繁榮也會帶動房屋投資回報率的提高,吸引有實力的居民購房用于出租,并會導致房價上漲。這中間的臨界點在于購房用于出租所能給投資者帶來的年均租金回報率水平是否與市場上其他資產投資回報率相當。在完全市場化背景下,房屋租金回報率在高于其他資產投資回報率時會吸引其他投資者入場購房并導致房價上漲,如低于其他資產投資回報率則會導致投資者離場、房價下跌,直至租金回報率向市場平均投資回報率靠近。

  但現實情況是,過去10年一線城市房屋租金回報率均低于市場平均投資回報率,并且因房價漲速快于房租,這一差額持續擴大。中原地產統計顯示,今年4月末,一線城市年均租金回報率平均在1.6%左右,最高的廣州為1.66%,最低的北京僅為1.54%,不僅低于當前市場平均3%左右的理財收益率,甚至還低于1年期國債收益率。拿北京2018年二手房單套均價438萬元計算,一年出租收益約6.7萬元,如將這部分資金按3%收益理財,一年理財收益約13.1萬元,購房并非一筆合理的投資。當然,這也間接說明存在干擾一線城市租金回報率的其他因素,由于房租市場價格由租房者數量和可支配收入決定,更能反映市場的真實供需,因此干擾租金回報率的主要因素在資產價格高估上。

  詳細看,造成資產價格高估拉低租金回報率的因素主要有兩方面,一是租金回報率無法完全體現購房背后的一些隱性福利。雖說租房與買房表面上都是為滿足居民居住需求,但在一線城市租房與買房的差別還在于租房無法享受到諸如子女教育等隱性福利,這也導致學區房的價格顯著高于位置相同的非學區房,也就是說購房附加的子女教育福利其實是沒有在租金回報率上得到體現的;二是廣義貨幣持續高速投放會直接導致資產價格非理性上漲。過去一段時間,我國經濟增長模式過于依賴投資、出口和房地產,導致廣義貨幣M2增速大部分時間高于名義GDP增速,且這還未將2012年以后蓬勃發展的影子銀行計算在內,從全球各國發展經驗看,貨幣持續高速投放必然引起資產價格非理性快速上漲。

  2018年以來,租售同權逐步推廣、廣義貨幣增速也在逐漸與名義GDP增速相匹配,2018和2019年我國廣義貨幣均實現個位數增長,年均增速均為8.1%,低于同期10.9%和9.7%的名義GDP增速,貨幣超發現象不再。同時,由于近兩年一線城市普遍實行了嚴格的樓市調控政策,房地產投資和投機需求在相當程度上得到了有效抑制,幾方面因素綜合考慮,房屋估值水平進一步提高的難度會加大。

  綜上,在一線城市租房市場供需雙方的影響下,房租短期難以進一步上漲,而在廣義貨幣增速下行和調控不放松的背景下,一線城市房價泡沫將在房租下跌的情況下進一步被擠壓,隨著時間的推移和租售同權的推廣,租房市場的租金回報率水平有望緩慢向市場平均投資回報率回歸,相對于其他可投資資產,房屋投資的吸引力也會因此而下降。

  作者為財經評論員

責任編輯:小龍
文章關鍵詞:  房價  租房居住
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